物流地产投资最好的时代!中美物流地产异同及投资机会解析

 宇平物流新闻               |    2018-12-06 02:58

在过于的两周中,结束了中国的双十一和美国的黑五,这让我们看到电商的巨大潜力。

Adobe Analytics的数据表明,在“黑五”当天,截至美东时间晚8点,线上销售额就已达到41亿美元,同比增幅23.3%。当天的一大亮点在于,消费者仅用时9小时,电商巨头亚马逊商品销售数量就已超过了去年水平,创下新纪录。

电商在“黑五”喜获丰收,但这些数字对于中国“双十一”而言,只不过是小巫见大巫。天猫官方数据显示,总成交额在开场后第2分05秒即突破100亿元,等到双十一购物狂欢正式收官时,总成交额2135亿元,这是“双十一”开创以来首次突破2000亿元大关。

电商的高速发展带动了对仓储物流的大需求,从而推动了物流地产行业的发展。那么什么是物流地产,中美物流地产有何异同?

什么是物流地产?

20世纪80年代,供应链管理思想在美国逐步推广开来,物流地产属于轻工业地产就是指投资商投资开发的物流设施,比如物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等等。举个例子,就像顺丰、中通、韵达快递在各个城市的包裹配送中心之类的都算物流地产。

相对轻工业地产,重工业地产指的是占地规模非常大,可以通往高速公路,但地理位置较偏远的大型仓库、工厂类地产,比如化工厂。

相比地产开发而言,物流地产具有土地价格较低、政策支持、土地增值、租金回报、服务费用等未来收益空间,因而成为房企争相布局的战场。

中美物流地产有何共性

1、供给缺乏,市场需求大

中美物流地产均供给不足,尤其是高端仓储市场需求强劲。电子商务销售的逐渐增长一直是工业房地产需求增长的关键驱动因素。2017年美国电子商务销售总额增长16%,达到4535亿美元。电子商务将在全球范围内保持两位数的增长率。过去几年这种强劲的需求背景已经满足了有限的新开发项目,导致北美工业业主的空置率创历史新低,租金增长强劲,平均资本化率在5%-6%之间(如图三)。

从图一可以看出,2016-2017年北美工业地产空置率(紫色线)在5%左右,低于公寓,办公室,零售店铺的空置率。

从图二可以看到,2017年工业地产的租金明显高于公寓、办公室、零售店的租金。

在中国,过去10年间,随着经济发展,物流地产迎来爆发式的增长,需求日渐旺盛。数据显示,中国物流地产整体市场规模从2005年的不足人民币3亿元增长到2016年的超过100亿元,社会物流总额不断增加,2016年社会物流总额 229.7万亿元,比上年增长6.1个百分点,2017年上半年全国社会物流总额为118.9万亿元,同比增长7.1%,增速同比提高0.9个百分点,物流市场规模保持较快发展态势,需求端稳中向好。

2、物流地产回报率明显高于其他物业

据彭博数据,北美物流地产尤其是工业地产回报率非常可观,北美物流地产的回报率要高于中国物流地产的回报率。

同样的,中国的物流地产回报明显高于住宅购物写字楼等其他物业,在北京和上海,物流地产平均年化回报率分别达到6.5%和6.7%。

那中美物流地产的不同又有哪些?

1、中美物流仓储面积对比

2、相比美国,中国物流仓储设施的空置率较高

中国一线城市的物流地产长期处于供不应求的状态,租金水平逐年上涨,空置率保持在较低水平。但是,那些低水平的简易仓库在我国很多城市大量存在,而且仍然在被大量地重复建设。由于这些低水平的简易仓库根本无法满足制造企业、流通企业和第三方物流企业等客户对于现代物流仓储设施的需求而处于大面积的空置状态。在我国许多城市,物流仓储设施的空置率高达50%以上,主要就是由于这些低水平的简易仓库所致。

美国的物流仓储大多是新时代的高品质的国际标准化仓库,所以空置率低,出租率基本达到95%以上,年平均回报达到10%以上。

通过REITs投资物流地产是最佳选择

那么如何参与物流地产投资享受它们的租金及增值收益呢?这里不得不介绍下投资利器REITs

RE=不动产(商业或住宅地产)ITs=投资型信托基金

借由不动产的证券化及许多投资人的资金募集,使没有庞大资本的投资人也能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场租金与资产增值或贷款利息所带来的获利。

可投资于不动产股权-通常收购运营有稳定收入型的商业地产包括零售、办公楼、工业、酒店、住宅等不同业态的物业。

也可投资于不动产债权-mREITs,通常收购商业及住宅地产贷款及(MBS)不动产抵押贷款证券。

美国国会于1960年批准REITs(房地产投资信托)架构,是一种类似共同基金而投资标的为不动产的金融工具。经过多次政策调整,REITs在美国发展经历了1968~1974 年的成长期、1975~1986 年的重整期、1986~1990 年的加速发展期以及1990 年代以后高速扩张期;至今REITs整体市场资本市值1.1万亿美元,REITs所持有资产价值达3万亿美元。

相比直接投资不动产,直接投资REITs更好。因为REITs类投资的分红收入非常高且很稳定(美国REITS一般要求每年至少支付其应纳税所得额的90%作为股东红利)。

有吸引力的长线收益:自REITs设立至今的历史长期业绩表现中,REITs一直获得超越股市及债券的优越表现,除了过去的几年由于股市表现较强。

门槛低:起投门槛灵活,运营成本低,投资人不需要实质持有不动产标的就可以获得稳定的收益。

流动性高:相比直接投资不动产,reits的市场流通性更高,资产变卖交易成本相对低,有专业的运营团队管理。

税收优势:对于非美国投资人税收优势大,可以减免非美国人持有美国不动产造成的预扣税(直接持有不动产总价值预扣,非增值税),且其资产增值部分可豁免资本利得税(由于非直接投资房地产不动产,所以可以豁免房地产增值部分的资本利得税);且REITs基金公司层面政策免除公司税(收入不需要征税),从而转嫁更多资金给股东获得更高分红。

透明化:无论上市或私有REITs,作为美国监管环境下的基金管理人,公司的利益需与股东利益保持一致, 每年提供经审计的财务报告,且每次资产净值需通过三方评估机构体现公允的市场价值。

可以看出,通过REITs投资物流地产是最佳选择。REITs投资范例-Colony Industrial Fund(柯罗尼物流地产基金)。

该基金是由世界排名前十的私募股权房地产投资公司“柯罗尼资本”管理,以REITS的形式投资于全美11个行业,17个主要市场的物流地产项目,通过出租这些物流地产,获得租金和地产增值收益。

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